不動産経営、特にマンションの賃貸経営をする際には、その賃料設定が重要であり、賃料は周辺の開発状況や景気の変動によって大きく変化していくものです。
そこで、以下では不動産のオーナーが賃料増額を検討したいと考えた場合における、賃料増額請求の要件や進め方についてご紹介いたします。
賃料増額請求はどんなときにできるの?
法律上、建物の賃貸人(オーナー)には賃料増額請求をする権利が認められています。
具体的には、借地借家法32条において、「建物の賃貸が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の賃貸に比較して不相当となったときは、契約の条件に拘わらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」とされています。
すなわち、以下の3つのうちいずれかに当てはまるような場合(もしくはこれ以外にも様々な事情を総合考慮して不相当な賃料といえる場合)には、法律上賃料増額請求が認められます。
- ①固定資産税などの公租公課の負担が増えたこと
- ②建物の価格が上昇など、経済事情が変動したこと
- ③周辺の建物の賃料が増額されたことによって事故が経営する建物の賃料が不相当となったこと
もっとも、条文では「ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」という規定があるため、このような特約がないかを注意する必要があります。
賃料増額請求はどう進めればいい?
では、具体的に賃料増額請求はどのように進めればよいのでしょうか。
実際に請求を考える場合には、まずは賃貸人側から賃借人側へ賃料を増額したい旨の連絡をし、当事者間で賃料増額についての合意を目指すことになります。
もっとも、賃借人としては少しでも安く建物を賃借したいはずなので、こうした話し合いはまとまらないことも少なくありません。
そこで、このような場合にはオーナー側から訴訟を提起し、裁判所に賃料増額を認めてもらう必要があります。
こうした訴訟提起については、弁護士を訴訟代理人とすることが一般的であるとともに、法的に確実な主張を通じて賃料増額請求を認めてもらいやすくすることが重要であるため、訴訟による賃料増額請求をお考えの方は、弁護士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。
賃料増額請求は関西新生法律事務所にご相談ください。
賃料増額請求は、金銭と住まいがかかわる重要事項だからこそ、賃貸人と賃借人との間でトラブルが起きることが少なくなく、専門的知識に基づく慎重な対応が求められる分野です。
賃料増額請求をはじめとする不動産トラブルについてお悩みの方は、関西新生法律事務所までお気軽にご相談ください。
