立ち退き交渉

建物賃貸借契約の期間満了ないしは解約の申し入れによる終了によって、賃借人に立ち退いて欲しい場合には、賃貸人としては以下のような法的手段を採ることになります。

まず、賃貸借契約が期間の定めのあるものであれば、期間満了の1年前から6か月前までに、期間の定めがないものであれば、契約を終了させたい日の6か月前までに、それぞれ更新拒絶・解約の申し入れをする必要があります(借地借家法26条1項本文、27条1項)。

そして、上記更新拒絶・解約の申し入れを適時に行ったとしても、契約終了後も賃借人が建物の使用を継続していて、賃貸人がそれに異議を述べない場合には、契約が終了しないことになってしまいます(26条2項、27条2項)。したがって、賃貸人としては、この点に注意して、契約終了後は速やかに退去するよう請求しましょう。

もっとも、そもそも上記更新拒絶・解約の申し入れには、正当事由がある場合でないと認められないという法的規制がかかっています(28条)。

具体的には、正当事由の有無は、①建物の賃貸人と賃借人が、それぞれどれくらい当該建物の使用を必要としているか(代替性はあるか)②賃借人が今まで契約に反した行為(使用目的違反、賃料滞納等)をしたことがあるか③建物の現況(老朽化により建て直しや取り壊しが必要か)等から判断されます。

そして、これらの事情の下、賃貸人の正当事由を補完するものとして④いわゆる立ち退き料の支払いはあるか、その額等が考慮されます。ここで、注意が必要なのは、あくまでも正当事由を決める考慮要素は主に①～③であるため、①～③で賃貸人に正当事由が認められれば、立ち退き料を支払う必要はありませんし、逆に、①～③では正当事由が認められにくい場合には、多額の立ち退き料を支払うことによって正当事由の補完をする必要があるという点です。

したがって、かかる正当事由が認められて初めて更新拒絶・解約の申し入れが認められることになります。

最後に、上記更新拒絶・解約の申し入れが認められたとしても、賃借人としては、造作買取請求権を行使することができます(33条1項)。これは、賃借人が建物に付加した造作(畳、建具など)を、賃貸人に対して時価で買い取るよう請求することができる権利です。この権利はいわゆる形成権で、賃借人が権利行使すれば認められるものであるため、賃借人が権利行使した場合には、賃貸人はこれに応じなくてなりません。


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